Planologische overcapaciteit vraagt om heroverweging
Nederland maakt veel meer nieuwbouwplannen dan nodig

Er worden in Nederland veel meer ruimtelijke plannen voorbereid dan waar op basis van prognoses behoefte aan is. Het Nederlands Instituut voor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting (Nirov) constateert dat op basis van een analyse van plannen op de Nieuwe Kaart van Nederland. Zowel voor de planning van woningen, kantoren als bedrijventerreinen is er tot 2025 sprake van een overmaat die in bepaalde regio’s zeer fors is. Deze constatering wordt in de praktijk maar al te goed als een probleem herkend.

In het Nirov nieuwjaarsdebat op 28 januari 2010 over deze planologische capaciteit werd deze overmaat door Nirov-directeur Christine Oude Veldhuis als schadelijk gekarakteriseerd. In 60% van de gemeenten is sprake van zeer ruime woningbouwmogelijkheden tussen nu en 2025.  Ze kunnen 30% meer bouwen dan volgens de Primosprognose nodig is. Voor heel Nederland zou de behoefte volgens Primos ca. 700.000 woningen zijn terwijl er ruim een miljoen woningen in de plannen zit. Lokaal kan het beeld nog sterker verschillen. In sommige gemeenten zijn de productiemogelijkheden voor de komende 15 jaar het drievoudige van de verwachte behoefte. Voor de belangrijkste kantorenmarktregio’s is de planologische reserve gemiddeld het dubbele van de verwachte vraag. Als de huidige leegstand van kantoren wordt meegerekend, is de overmaat zelfs bijna 400%. “Naast de discussie over de aantallen en de vierkante meters  is er ook nog een debat te voeren over de vraag of we wel bouwen op de goede locaties en het juiste product bieden”, stelt Nirov-directeur Christine Oude Veldhuis.

Taco van Hoek (EIB) ziet in de plannenovermaat aanleiding voor een fundamentele herbezinning van het woonbeleid. Hij wil de woonvraag uit de markt open tegemoet treden. De huidige aanpak leidt volgens Van Hoek bepaald niet tot het centraal stellen van de wensen van de woonconsument maar tot een ondoorzichtige stapeling van overheidsambities, zoals compacte stad en klimaatneutrale woningen. Ambities die via de woningprijs al decennialang geruisloos worden afgewenteld op de woonconsument. “De uiterste behoedzaamheid die nu in het dossier kilometerbeprijzing wordt betracht geeft aan dat de automobilist kennelijk heel anders moet worden behandeld dan de woonconsument.” stelt Van Hoek.

Dat er teveel plannen zijn betekent niet dat er gebouwd gaat worden voor de leegstand, aldus Christine Oude Veldhuis. Als er onvoldoende vraag blijkt te zijn, wordt het plan niet verder ontwikkeld. En uitontwikkelde plannen komen niet in aanbouw als de voorverkoop- en voorverhuurpercentages niet worden gehaald. Dus waarom zou het erg zijn dat we zoveel plannen hebben? Oude Veldhuis geeft op die vraag drie antwoorden: “Plannen maken kost geld; als je plannen maakt waar geen behoefte aan is, dan gooi je geld weg. Macro-economisch gaat het dan om miljarden. Daarnaast rekenen grondbedrijven en vastgoedontwikkelaars zich rijk aan plannen die vervolgens niet worden gerealiseerd. Realisme is dus wenselijk, zeker waar het weerstandsvermogen van grondbedrijven toch al onder druk staat. En ten derde kan te optimistisch plannen slecht uitpakken voor de ruimtelijke kwaliteit. Als een woonwijk minder bewoners krijgt dan eerst werd aangenomen, dan heeft dat gevolgen voor de levensvatbaarheid van bijvoorbeeld winkels, openbaar vervoersverbindingen, scholen en sportvoorzieningen”.

Het Nirov benadrukt dat er sprake is van een discussie die over meer gaat dan de tijdelijke gevolgen van de crisis. Al voor oktober 2008 lieten de woningmarkt en de kantorenmarkt stevige problemen zien. De discussie over de plancapaciteit is wel scherper geworden als gevolg van de crisis, maar ook door de nieuwe demografische inzichten. In 2025 heeft de helft van de Nederlandse gemeenten te maken met krimp. De gevolgen daarvan beginnen langzaam tot ons door te dringen.

De overmaat werd tijdens het debat herkend en onderschreven. Guus van de Hoef (Investeren in Ruimte bv) stelt dat het feitelijke percentage aan plan- en proceskosten nog hoger ligt dan veelal wordt aangenomen. “Wie zijn plannen precies narekent komt al snel op 35-55% van de totale kosten”.  

In het grootste plan van Nederland, de schaalsprong Almere,  is in de huidige markt het realisme ook  ver te zoeken. Gobert Beijer (Boer & Croon Ruimtelijke Investeringen) kon vanuit zijn betrokkenheid bij de schaalsprong melden dat de nieuwbouwproductie er de komende jaren hooguit op 1000 woningen per jaar zal zitten. Rond de 500 hiervan zullen voornamelijk worden gebouwd door de corporaties en –het gelijk van Adri Duivesteijn– op vrije kavels. Maar het worden zeker niet de gewenste 2.000- 3.000 woningen per jaar. De prijs van ‘tweedehandswoningen’ zit in Almere momenteel ca 40% onder de aanschafprijs. Beijer vreest dat veel gemeentelijke grondbedrijven te weinig reserves hebben om de rentelasten van de reeds aangekochte gronden nog heel lang te kunnen dragen.

Gerrit van Vegchel (ING Real Estate) kon de  structurele misère ook voor retail en kantoren bevestigen. “Van de retailnieuwbouw wordt momenteel slechts 1 op de 3 vierkante meters verhuurd en voor kantorennieuwbouw is dat slechts 1 op de 5. Alleen de echt hoogwaardige werkmilieus zijn nog interessant om in te investeren”. Daar zijn er volgens Van Vegchel maar en beperkt aantal van, de Zuidas is er één van. Ook Frank van Blokland (IVBN) bevestigde de voorkeur van de markt voor de toplocaties. Dat predicaat verdient maar 10-20% van de locaties. Beleggers zullen daarnaast niet meer in bedrijfsvastgoed investeren als het niet duurzaam is.

Jaap Modder (Stadsregio Arnhem Nijmegen) kaartte aan dat het vigerend rijksbeleid te weinig past bij de huidige situatie. “De uitgangspunten van rijksbeleid stammen nog uit een tijdperk van ‘positiv-planung’ . Maar we moeten in de huidige tijd anders gaan plannen, naar een soort ‘negativ-planung’, ruimtelijke ordening zonder geld’, stelt hij. Ga dan sturen op schaarste en gun de markt daarbinnen de ruimte, is zijn suggestie. De regio Arnhem-Nijmegen heeft de ambitie om woningbouw te concentreren in het centrum van de regio. Dat vergt investeringen in hoogwaardig openbaar vervoer voor de regiokernen, “maar de middelen uit het MIRT zijn daar niet voor in te zetten, het is allemaal in beton gegoten”, stelt hij. Met als gevolg dat de gewenste concentratie zo niet tot stand komt, met op termijn hogere maatschappelijke kosten.

De vraag naar regie op de geconstateerde overmaat ligt voor de hand: Moet er worden ingegrepen, door wie en hoe? Henk Ovink (directeur nationale ruimtelijke ordening, Ministerie VROM ) gelooft niet in een ingrijpen vanuit een alwetende (rijks)overheid op basis van een nationale blauwdruk. “Koester de verschillen” was een van zijn oproepen. Hij stelt het begrip regie in een ander daglicht: “De regisseur heeft het script nooit geschreven. We moeten ook als rijk telkens opnieuw onze rol bepalen, steeds wisselender, adaptiever en in allianties gaan optreden.”  Hij wijst op de gebiedsagenda’s die het rijk samen met regio’s heeft opgesteld. In de meeste regio’s geeft dat prima gezamenlijk houvast voor de uitvoering van beleid. “Daar waar het niet werkt moeten we het misschien nog een keer overdoen”.

Marcel Tankink (KAW) waarschuwt ervoor om ons niet blind te staren op de procentueel zeer geringe toevoeging die we de komende jaren gaan doen aan de woningvoorraad. “Die ene procent nieuwbouw die we jaarlijks toevoegen heeft weinig betekenis voor  de bewoners in de 99% bestaande voorraad. Laten we ook oog voor hebben voor die bestaande voorraad want daar zit de grootste opgave”.

Impressie: Jan Kadijk

De resultaten van de Nirov-analyse over planologische capaciteit “Overmaat schaadt” verschijnt binnenkort als Nirov Output. Links onder Downloads treft u een PowerPoint met een beknopte weergave van de belangrijkste uitkomsten.

zie ook: www.nieuwekaart.nl